Kaufen Paare, Geschwister oder Eltern und Kinder gemeinsam eine Immobilie, stellt sich nicht nur die Frage, wem welcher Anteil gehört. Wichtig ist auch: Wer zahlt wie viel? Was passiert bei Trennung, Tod oder späterer Übertragung auf die nächste Generation? Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, kann in solchen Fällen eine flexible Gestaltung ermöglichen – sollte aber sorgfältig geplant werden. Notarinnen und Notare sind dabei kompetente Ansprechpartnerinnen und -partner.
Weitreichende Regelungsmöglichkeiten für Paare und Ehegatten
„Bei einem gemeinsamen Immobilieninvestment nicht verheirateter Partner kann der Erwerb in GbR eine gute Option sein. Denn wenn ein Partner deutlich mehr Eigenkapital, Darlehensraten oder Investitionen einbringt, sind spätere Ausgleichsansprüche ohne klare Regelung oft unsicher und streitanfällig“, erläutert Stefanie Rhode, Geschäftsführerin der Notarkammer Brandenburg. Ein Erwerb in GbR ermöglicht hier eine maßgeschneiderte Lösung: Ausgleichs- oder Übertragungsansprüche im Fall einer Trennung, Regelungen für den Todesfall eines Gesellschafters, ob und unter welchen Voraussetzungen GbR-Anteile an Dritte übertragen werden dürfen und viele weitere Details lassen sich im Gesellschaftsvertrag regeln. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen, etwa der GmbH, ist der Aufwand für die Gründung und Verwaltung einer GbR regelmäßig deutlich geringer. So ist zum Beispiel zur Gründung einer GbR kein Mindestkapital erforderlich.
Auch bei verheirateten Paaren ist der Erwerb in GbR eine Überlegung wert. Rhode führt aus: „Neben den schon genannten Vorteilen der GbR können im Gesellschaftsvertrag auch besondere Regelungen für den Fall einer Scheidung oder Trennung getroffen werden, etwa zur weiteren Nutzung der Immobilie, zur Übernahme von Anteilen oder zum Ausgleich getätigter Investitionen. Zudem ermöglicht die GbR eine besonders flexible Vermögensverteilung in der Ehe.“
Vermögensbeteiligung der nächsten Generation
Soll Vermögen langfristig bereits an Kinder oder Enkelkinder weitergegeben werden, kann eine GbR ebenfalls eine interessante Rechtsform darstellen. Denn sie erlaubt das schrittweise Heranführen an das Vermögen durch die allmähliche Übertragung von Anteilen. Außerdem kann eine Gestaltung gewählt werden, bei der die Eltern bzw. Großeltern sich noch einen gewissen Einfluss und Ertrag hinsichtlich des von der GbR gehaltenen Vermögens vorbehalten, solange dies gewünscht ist. Werden minderjährige Kinder beteiligt, ist besondere Sorgfalt geboten. Dann können zusätzliche rechtliche Anforderungen, etwa zu der Vertretung des Kindes oder eine familiengerichtliche Genehmigung, eine Rolle spielen.
Aktuelle steuerrechtliche Entwicklung zum „Familienheim“
„Häufig spielen bei der Entscheidung für eine GbR auch steuerliche Motive eine Rolle“, erläutert Rhode. Gesellschaftsanteile an einer GbR lassen sich in der Regel flexibler übertragen als Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Auf diese Weise können bestehende schenkungssteuerrechtliche Freibeträge unter Umständen kontinuierlich und passgenau ausgenutzt werden. Investiert ein Gesellschafter mehr als der andere, kann dies durch eine entsprechende Anteilsübertragung kompensiert werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn nur geringe steuerliche Freibeträge bestehen. „So kann bei nicht verheirateten Paaren, deren schenkungssteuerlicher Freibetrag lediglich 20.000 Euro beträgt, ein höherer Investitionsbeitrag eines Partners in die Immobilie ohne entsprechende Kompensation schnell Schenkungssteuer auslösen,“ warnt Rhode. Gerade bei Immobilien-GbRs sollten die rechtlichen und steuerlichen Folgen einer Anteilsübertragung immer vorab sorgfältig geprüft werden.
Ein bislang häufig diskutierter steuerrechtlicher Einwand gegen die Ehegatten-GbR hat durch eine aktuelle Gerichtsentscheidung deutlich an Gewicht verloren. So hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das sogenannte steuerrechtliche „Familienheimprivileg“, welches die lebzeitige unentgeltliche Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen von der Schenkungssteuer ausnimmt, grundsätzlich auch dann in Betracht kommt, wenn die Immobilie in GbR gehalten wird. Die GbR-Struktur schließt die Steuerbefreiung für das Familienheim also nicht von vornherein aus. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss natürlich stets einzelfallbezogen beurteilt werden und sollte bei Bedarf vorab durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater geprüft werden.
Warum Beratung vor dem Immobilienkauf wichtig ist
Wer gemeinsam eine Immobilie erwerben möchte, sollte frühzeitig klären lassen, welche rechtliche Gestaltung zum eigenen Fall passt. Wird ein Erwerb in GbR erwogen, beraten Notarinnen und Notare insbesondere zur Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages und zu den erforderlichen Register- und Grundbuchschritten. Der Gesellschaftsvertrag selbst muss nicht in jedem Fall notariell beurkundet werden. Eine notarielle Beteiligung ist aber deshalb erforderlich, weil eine GbR, die Eigentümerin einer Immobilie werden soll, ins Gesellschaftsregister eingetragen werden muss (sogenannte „eGbR“). Hierfür ist eine notarielle Beglaubigung der Anmeldung nötig. Häufig ergibt sich außerdem, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur GbR im Einzelfall nicht passend sind und abweichende Regelungen, z.B. für den Todesfall, gewünscht sind. Notarinnen und Notare unterstützen dabei, die passende rechtliche Gestaltung zu finden und rechtssicher umzusetzen.
Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter:
www.medienverbund-notarkammern.de.